Недвижимость и строительство на протяжении нескольких докризисных лет были едва ли не единственной быстроразвивающейся сферой экономики, которая приносила немалые доходы как инвесторам, так и другим участникам этого рынка.
Состояние дел в этой отрасли вполне обоснованно является индикатором всей экономики страны. Несмотря на существенное падение во время кризиса, многие отечественные и иностранные компании продолжают возлагать на этот вид бизнеса большие надежды, не отказываясь от серьезных инвестиционных проектов, ожидая существенного роста в этой отрасли.
Опыт строительного бума прошлых лет, без сомнения, будет полезен в будущем, так же как и опыт, приобретенный в период выживания во время кризиса. Последний период стал испытанием на прочность как для менеджеров, которые принимают решения, так и для юристов, сопровождающих такие проекты.
При дальнейшем развитии этого бизнеса следует также исходить из того, что меняется не только экономическая ситуация, но и правовое поле в этой сфере. Так, важно учитывать и изменения в законодательстве, которые имели место в недавнем прошлом, и те, которые уже приняты и будут внедрены в ближайшее время.
Сфера строительства и недвижимости является достаточно широкой, но при этом стоит обратить внимание на некоторые вопросы, важные для этой отрасли независимо от конкретных направлений.
Земельные отношения и строительство
Напомним, что законодательство Украины рассматривает отдельно два основных вида недвижимости: земельный участок и строения (сооружения), которые, как известно, размещены на земельном участке. При этом учет таких объектов ведется разными государственными учреждениями (органами БТИ и органами Государственного земельного кадастра), правовое регулирование — разными нормативными актами (Земельным кодексом и гражданским и хозяйственным законодательством), а контроль за соблюдением соответствующего законодательства ведут разные по своей компетенции государственные органы.
При реализации строительного проекта следует уделить особенное внимание земельным вопросам, в частности, оформлять право на землю надлежащим образом, в соответствии с требованиями земельного и строительного законодательства
В сфере строительства такие отношения неизбежно пересекаются, что часто становится причиной многих недоразумений и законодательных неопределенностей.
Для согласования нормативно-правовых актов время от времени принимаются отдельные уточнения. Одним из таких является очередное изменение в статье 120 Земельного кодекса Украины. Содержание изменений, в частности, состоит в следующем: договор о приобретении прав на жилую недвижимость должен включать кадастровый номер земельного участка, на котором он размещен.
Хотя указанная статья упоминает жилую недвижимость, фактически такие же правила применяются к любой другой недвижимости. Например, нотариусам предоставлено право отказывать в оформлении сделки, если земельный участок не отведен в установленном порядке.
Следует отметить, что получение кадастрового номера земельного участка невозможно без его отвода. Отвод же состоит в том, чтобы установить границы земельного участка, а это требует определенных организационных и материальных затрат, а также существенного времени для его реализации, привлечения соответствующих специалистов. Таким образом, не решив этих вопросов, застройщику понадобится больше времени на то, чтобы быстро и качественно подготовить объект к продаже.
Кроме того, нередки случаи, когда часть земли, предварительно переданной застройщику без надлежащего оформления, самовольно занимали лица или организации, не имеющие отношения к такому земельному участку, ставя под угрозу строительный проект и его надлежащее воплощение. Без надлежащего оформления прав на землю защитить права на такой земельный участок и, возможно, на весь проект будет нелегко.
Немаловажное значение для многих застройщиков имеет вопрос не только оформления, но и завершения земельных отношений после того, как закончится строительство и объект будет продан. Так, после завершения проекта застройщик, как правило, уже не заинтересован в том, чтобы сохранить за собой право на соответствующий земельный участок. В его интересах переоформить это право на других лиц. В таком случае возможны несколько вариантов решения вопроса, в том числе завершение договора аренды (по истечению строка действия или досрочно), передача земли определенному лицу (покупателю или объединению сособственников) или пр.
В любом случае, завершение земельных вопросов следует предварительно спланировать, чтобы избежать недоразумений и неоправданных затрат.
Следовательно, при реализации строительного проекта следует уделить особенное внимание земельным вопросам, в частности, оформлять право на землю надлежащим образом, в соответствии с требованиями земельного и строительного законодательства.
Следует время от времени проводить юридическую оценку долговременных отношений с партнерами на предмет определения рисков предъявления претензий или исков
Изменение в порядке регистрации прав на недвижимость
Для гарантии прав инвесторов и застройщиков немаловажное значение имеет регистрация прав на недвижимость. В связи с этим необходимо учитывать недавние изменения в законодательстве, которые вскоре вступают в действие.
Так, с 1 июня 2010 года вводится новый порядок регистрации прав на недвижимость. Если до этой даты оформление права собственности возможно на основании справки-характеристики, которая выдается органами бюро технической инвентаризации, то с 1 июня 2010 года правила изменяются. С этой даты оформление права собственности на нового собственника возможно только на основании извлечения из Реестра прав собственности на недвижимое имущество, которое выдается органами БТИ. Кроме того, право собственности на объект недвижимости будет удостоверяться свидетельством о праве собственности на недвижимое имущество, которое выдается предприятиями БТИ по утвержденной Минюстом форме.
Следовательно, при оформлении прав на недвижимость необходимо учитывать новшества законодательства.
Готовься к искам летом? Или что нужно сделать до того, как на вас подали в суд?
В последнее время наблюдается увеличение количества судебных споров, связаных с выполнением договора подряда, распределением долей в завершенном или незавершенном строительстве. При этом такие иски предъявляются как подрядчиками, так и застройщиками и инвесторами, которые рассчитывали приобрести недвижимость или получить причитающиеся им суммы.
Не в последнюю очередь предъявление таких исков связано с тем, что строительные компании ограничены в активах, единственным ликвидным имуществом у них остаются строительные объекты на разной стадии готовности.
В таких ситуациях стороны часто проводят полный аудит своих долговременных отношений, проверяя их правовую сторону на предмет возможности предъявления претензий. В частности, стороны нередко ставят под сомнение действительность отдельных сделок или их частей. Практикуется признание в судебном порядке договоров недействительными или отстаивается позиция, что определенные договора являются незаключенными.
Для примера стоит привести случаи, когда договор подряда признавался незаключенным на том основании, что он не содержал существенных условий, предусмотреных законодательством: отсутствовала смета, проект или договор не предусматривал передачи фронта работ и формально он не предоставлялся. Известны также случаи признания договора подряда недействительным по той причине, что отсутствовало разрешение на строительство (что нарушает общественный порядок) или судом не был установлен факт подписания сторонами всех страниц договора, в которых должны были содержаться соответствующие условия. Такие требования, как правило, предъявляются в качестве встречного иска, что позволило избежать имущественной ответственности по договору. В таком случае все работы подрядчика могут считаться выполненными на свой риск, в иске о взыскании задолженности по договору ему может быть отказано.
Следовательно, для того, чтобы избежать подобных ситуаций, необходимо время от времени проводить юридическую оценку долговременных отношений с партнерами на предмет определения рисков предъявления претензий.
В любом случае, при принятии решений по дальнейшему развитию бизнеса следует уделять особое значение юридическому компоненту этой деятельности.
