В данной статье мы расскажем о том, почему приобретению земельного участка должен предшествовать его Due diligence1 и о том, какие риски возникают у покупателя, если он приобрел земельный участок без предварительной юридической экспертизы.
Как известно, наиболее сложными и рискованными периодами в бизнесе являются времена перемен и нестабильности. Такие кризисные процессы в нашей стране отразились практически на всех сферах предпринимательства. Не обошли эти явления и рынок земли. Кроме того, хаотичность и отсутствие системности принятия соответствующих законов и подзаконных актов способствует развитию теневых схем получения прав на земельный участок.
На сегодняшний день единственным способом максимально обезопасить процесс приобретения земельных участков, а также установить возможность полноправно и эффективно использовать земельный участок для ведения бизнеса является проведение предварительного комплексного аудита участков. Конечно же, юридическая экспертиза не дает 100% гарантию того, что покупатель в будущем не столкнется с проблемами, но однозначно значительно уменьшает эти риски. Опыт работы нашей компании показал, что благодаря предварительной юридической экспертизе клиенты сохранили свои денежные средства, которые были бы ими безвозвратно потеряны. В некоторых случаях результат предварительной юридической экспертизы оказал существенное влияние на цену приобретаемого участка, что также позволило нашим клиентам сохранить денежные средства.
Основной целью, которую мы ставим перед собой до проведения Due diligence, является изыскание всех возможностей, позволяющих нашему клиенту приобрести желаемый земельный участок либо предоставление ему детальнейшей информации, позволяющей принять взвешенное решение об отказе приобретать земельный участок.
Для приобретения земельного участка с целью его эффективного использования в будущем, комплексный Duе diligence является обязательной процедурой, которая обезопасит покупателя от дополнительных расходов или финансовых потерь в будущем, позволит сохранить право собственности на приобретенный земельный участок
При проведении Due diligence земельного участка необходимо принимать во внимание, что его эффективность зависит от объемов его проведения. Учитывая особенности, связанные с приобретением земельного участка, а также упоминаемые выше проблемы, проверка земельного участка не может быть поверхностной, а должна быть комплексной, тщательной и критичной, часто с привлечением специалистов других отраслей и необходимостью доступа к таким источникам, как базы соответствующих государственных органов.
Естественно, каждый Due diligence земельного участка должен начинаться, прежде всего, с корректного определения его задач. Простой пример: если покупатель намеревается использовать земельный участок для промышленных целей, то он должен удостовериться, что приобретаемый участок не относится к землям сельскохозяйственного назначения. В противном случае покупатель может столкнуться с серьезными сложностями в будущем при использовании земельного участка. Таким образом, перед тем как начать проведение Due diligence, необходимо установить реальные цели, которые преследует клиент, проявляя желание приобрести права на конкретный участок, а также составить план проведения, в котором необходимо очертить границы его проведения, что позволит сконцентрировать свои усилия на главном и в результате заказчик получит качественный продукт.
На наш взгляд, основными вопросами, на которые необходимо ответить в ходе проведения юридической экспертизы, являются:
— история возникновения и последующих переходов прав на земельный участок (законность его приобретения);
— анализ правоустанавливающих документов на участок;
— целевое назначение земельного участка;
— существуют ли какие-то обременения, ограничения (сервитуты) на использование земельного участка;
— соответствие фактического месторасположения участка тому, который указан в документах на него;
— особенности земельного участка в разрезе его географического и ландшафтного месторасположения;
— наличие судебных или других споров в отношении земельного участка;
— структура сделки по приобретению земельного участка.
Due diligence земельного участка должен начинаться с проверки истории владения объектом, что включает в себя историю его возникновения (создания) и последующих переходов прав на него. Юридическая чистота истории владения оказывает значительное влияние на привлекательность земельного участка как объекта вложения денежных средств и последующей хозяйственной деятельности. Так, несмотря на принципы добросовестности приобретения, неоднократно встречаются судебные прецеденты, когда покупатель теряет права на земельный участок в связи с нарушениями требований закона предыдущими собственниками или соответствующими органами при их выделении. Аналогичная проверка должна осуществляться также, когда становится известным факт смены целевого назначения участка, его раздела, продажи его части в прошлом. Нарушение порядка установления и изменения целевого назначения является основанием для признания недействительности решений соответствующих органов о передаче земельного участка в собственность, а также признания недействительными сделок относительно земельного участка. В лучшем случае, покупатель в будущем может получить участок с целевым назначением, на которое он не рассчитывал, а в некоторых случаях и вовсе может потерять право собственности на него. Соответственно возникает проблема возврата уплаченных за земельный участок денежных средств.
Также обязательным при проверке земельного участка является анализ действительных на конкретный момент правоустанавливающих документов. При этом, учитывая особенность земельного участка как объекта правоотношений в общем, а также особенности возникновения прав на него в частности, проверке подлежит не только сам правоустанавливающий документ, а и факт его регистрации в соответствующих органах, осуществляющих такую деятельность. Следует указать, что проверка в органах земельных ресурсов и кадастра, учитывая бюрократичность этих учреждений, часто зависит от соответствующих возможностей и личных отношений проверяющих юристов с чиновниками. Кроме того, принимая во внимание упомянутую выше хаотичную нормотворческую деятельность украинских законодателей, необходимо также учитывать нормы закона, которые действовали в конкретный момент возникновения прав на землю у продавца.
Немаловажным аспектом при проверке земельного участка является своевременное установление наличия тех или иных обременений и ограничений на использование земельного участка в соответствии с целями покупателя. Кроме того, на земельные участки могут иметь права третьи лица, через участки могут проходить линии электропередач, подземные коммуникации, части участков могут находиться в охранных зонах, на них могут находиться зеленые насаждения. Все указанное при несвоевременном обнаружении может стать реальной проблемой для покупателя при проведении строительства тех или иных объектов. Фактическое расположение на участке любых заброшенных строений или их развалин (несмотря на официально предоставленную позицию органов архитектуры об отсутствии строений на участке) может также стать поводом для споров о праве на участок в будущем со стороны третьих лиц.
Отдельным моментом является определение особенностей земельного участка в разрезе его географического и ландшафтного месторасположения, а также соответствие кадастровых данных фактическому расположению земельного участка. Для этого следует привлечь специалистов, которые могут произвести геодезическую съемку земельного участка и точно определить его месторасположение в соответствии с координатами, указанными в землеустроительной и кадастровой документации и/или возобновить границы земельного участка в натуре (на местности). Неблагоприятные ландшафтные и геологические особенности земельного участка могут также создать немало проблем клиенту при использовании земельного участка, в частности, увеличить затраты на изменение ландшафта, дополнительное укрепление фундамента и пр.
Следует также уделить немалое внимание проверке земельного участка на предмет наличия в отношении него действительных и прошлых судебных споров. В том случае, если такие факты имели место, необходимо оценить возможные риски пересмотра дела, обжалования решения или возникновения новых споров в будущем.
При проведении Due diligence земельного участка необходимо провести анализ самой структуры предполагаемой сделки — правильный выбор субъектного состава (в первую очередь — выбор правового статуса для будущего собственника) в будущем сможет сэкономить для клиента время и денежные средства. Например, земельное законодательство Украины содержит ограничения относительно субъектов права собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения – они не могут передаваться в собственность иностранным гражданам, иностранным юридическим лицам, лицам без гражданства и государствам.
Для приобретения земельного участка с целью его эффективного использования в будущем комплексный Duе diligence является обязательной процедурой, которая при профессиональном подходе обезопасит покупателя от дополнительных расходов или финансовых потерь в будущем, позволит сохранить право собственности на приобретенный земельный участок. Печально, что в большинстве случаев покупатели обращаются за помощью к специалистам, когда проблема уже возникла и ее решение нередко значительно превышает затраты на проведение Duе diligence земельного участка.
1 Due diligence с англ. — комплексная юридическая оценка; юридическая экспертиза; комплексная проверка; проверка надлежащего правового статуса.
